Bán đảo Thủ Thiêm đã gắn kết hơn với khu trung tâm hiện hữu của TPHCM sau sự kiện thông xe hầm Thủ Thiêm hôm 20/11/2011. Giờ đây, toàn tuyến đại lộ Đông Tây đã  thông suốt, cơ hội phát triển đô thị Thủ Thiêm đã rõ ràng hơn... 

Thủ Thiêm chậm do đâu? 

Dự án xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm được chính quyền TPHCM đặc biệt quan tâm nhưng vẫn chưa đạt được tốc độ phát triển mong muốn. Có người cho rằng nguyên nhân là do thiếu vốn - từ tình hình khủng hoảng kinh tế thế giới. Tuy nhiên, từ năm 2003 cho đến nay, việc các cao ốc vẫn đang tiếp tục mọc lên ở khu trung tâm TPHCM chứng tỏ vốn xây dựng không phải là vấn đề chính.

Tham khảo kinh nghiệm Phố Đông và các đô thị mới trên thế giới, có thể xác định các nguyên nhân chính làm chậm sự phát triển của Thủ Thiêm đó là bộ máy quản lý còn nặng tính đơn ngành, các bộ, sở, ban, ngành làm việc ít phối hợp với nhau. Đồng thời, việc phát triển dự án chủ yếu dựa vào nguồn vốn rót xuống của Nhà nước theo cách tư duy kinh tế tập trung; chưa khuyến khích được tư nhân cùng “góp vốn” theo tư duy kinh tế thị trường.

Hiện bên cạnh thiết kế đô thị (Urban Design Plan) của các nhà tư vấn nước ngoài, chúng ta vẫn chưa có bản nghiên cứu thiết kế kinh tế đô thị (Urban Economic Design Plan) và nghiên cứu thực hiện dự án quy hoạch (Implementation Plan) phù hợp với tình hình chung, trong đó có tính đến việc thu hút vốn đầu tư, và xoay vòng vốn cho các giai đoạn phát triển.

Chính sách về trách nhiệm đóng góp vào việc phát triển hoặc cải tạo cơ sở hạ tầng cũng chưa rõ ràng, dẫn đến việc nhà đầu tư không chọn đầu tư vào bờ Đông, mà chỉ muốn đầu tư vào khu trung tâm hiện hữu ở bờ Tây sông Sài Gòn, để hưởng lợi từ hạ tầng có sẵn, bất chấp việc gia tăng sức ép lên cơ sở hạ tầng vốn đã quá tải. Tình trạng ách tắc giao thông, ngập lụt và các vấn đề đô thị khác đã không xảy ra nếu như áp lực phát triển khu trung tâm hiện hữu được chuyển sang Thủ Thiêm.

Hơn nữa, Thủ Thiêm được nhà tư vấn Sasaki nghiên cứu riêng rẽ và tách biệt với bờ Tây (do Nikken Sekkei thực hiện). Do đó, đến nay vẫn chưa có một quy hoạch kết nối hai bờ Đông - Tây một cách hiệu quả. Việc bố trí năm cây cầu và một hầm ngầm chỉ mang tính hình thức chứ chưa phải là kết quả của một nghiên cứu quy hoạch kết nối thực sự - trong đó Thủ Thiêm phải được phát triển trong mối tương quan với toàn cục, đặc biệt là với khu trung tâm hiện hữu mở rộng.

Cần quy hoạch kết nối hiệu quả 

Chúng ta cần thuê tư vấn để thực hiện quy hoạch kết nối hai bờ Đông - Tây của toàn khu trung tâm TPHCM. Tổ chức lại các khu vực chức năng trong bán kính 800-1.000 mét ở hai bên đầu cầu của năm cầu nối và hầm ngầm sao cho giao thông và chức năng sử dụng đất, công trình được hiệu quả nhất về mặt cảnh quan, kinh tế đô thị và hiệu quả đầu tư.

Nghiên cứu kết nối giao thông từ cầu Thủ Thiêm 3 với đại lộ Đông Tây cùng giải pháp giao thông và mặt cắt đường phù hợp (có thể qua phía Tôn Đản - Đoàn Văn Bơ) như một giải pháp kết nối dự phòng trong tương lai, để giúp đảm bảo giao thông thuận lợi trong mọi tình huống. Điều này rất quan trọng vì khu vực hai bên đại lộ Đông Tây có tiềm năng phát triển thành tuyến công trình cao tầng - lưu lượng xe sẽ rất cao và không thể để bị tắc nghẽn.

• Ảnh bên: Phối cảnh Quảng trường trung tâm và Công viên bờ sông Khu đô thị mới Thủ Thiêm (nguồn: Ashui.com) 

Lộ trình xây dựng hệ thống giao thông công cộng hai bờ Đông - Tây cũng cần được tính toán trong mối quan hệ tương hỗ, giúp tăng giá trị địa ốc cho khu vực và thuận tiện cho người sử dụng, qua đó giúp thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm và quận 4. Có thể tập trung ưu tiên phát triển hạ tầng khu vực xung quanh hầm Thủ Thiêm trước để tận dụng sức thu hút đầu tư rất lớn hiện nay của khu vực này, cao hơn nhiều so với khu vực cầu Thủ Thiêm 1 đã xây dựng.

Trong tình hình vốn xây dựng cơ bản ban đầu không cao, việc phân tán đồng vốn trải đều trên toàn Thủ Thiêm và việc xây dựng khu vực xung quanh cầu Thủ Thiêm 2 sẽ không tạo hiệu quả kinh tế đô thị và giúp thu hút đầu tư bằng việc tập trung vốn để phát triển hạ tầng khu vực gần phía hầm vượt vì khu vực này có tiềm năng giúp xoay vòng vốn đầu tư cao hơn.

Việc chọn vị trí và chiến thuật phát triển xoay vòng vốn phù hợp cho việc khởi động phát triển giai đoạn 1 của dự án Thủ Thiêm, trong mối kết nối chặt chẽ với khu trung tâm hiện hữu, sẽ giúp đạt hiệu quả đầu tư tốt nhất và mức độ thu hút vốn cao nhất. Vì vậy, nên chọn  khu vực B (xem hình) và vùng lân cận của Thủ Thiêm là vị trí khởi động phát triển giai đoạn 1.

Đó là khu vực có sức thu hút đầu tư cao nhất Thủ Thiêm hiện nay, nhờ vào các ưu điểm về khoảng cách đi xe vào khu trung tâm không xa; tầm nhìn rất đẹp về phía sông và khu trung tâm hiện hữu; thuận tiện giao thông về phía Đông và Tây thành phố, tránh được kẹt xe; giá trị đất khá thấp so với khu trung tâm hiện hữu, nhưng tiềm năng gia tăng giá trị đất sau khi xây dựng hạ tầng lại cao nhất.

Nên xây dựng một số tuyến phố chính tại khu vực B hoặc lân cận với hạ tầng đầy đủ, sẵn sàng cho việc xây dựng công trình. Trong đó, vốn đầu tư có thể mau chóng thu hồi qua việc điều chỉnh giá đất sau khi có hạ tầng (do đó vốn có thể của Nhà nước hoặc huy động của tư nhân); hệ thống điện, nước dễ dàng đấu nối với hệ thống dọc đại lộ Đông Tây với chi phí ban đầu không cao.

Cũng có thể xây dựng tuyến xe buýt kết nối khu trung tâm hiện hữu (đặc biệt là khu tam giác Nguyễn Huệ - Hàm Nghi - Lê Lợi và trung tâm giao thông công cộng bờ Tây tại khu vực chợ Bến Thành) với các tuyến đường phục vụ cho khu vực phát triển giai đoạn 1 và trạm xe buýt trung tâm sẽ xây dựng bên bờ Đông (sau này có thể trở thành trung tâm giao thông xe buýt và metro bờ Đông).

Điều này giúp khuyến khích người dân khu vực phát triển giai đoạn 1 đi làm, sinh hoạt, và vui chơi giải trí tại khu trung tâm hiện hữu bằng phương tiện công cộng. Các khu đất chưa được xây dựng có thể kinh doanh bãi giữ xe cho khách vãng lai từ hai phía của đại lộ Đông Tây, cung ứng giải pháp rẻ tiền so với việc lái xe vào khu trung tâm hiện hữu; do đó vừa giúp có thêm kinh phí cải thiện khu vực bờ Đông, vừa giúp giảm lưu lượng xe vào khu trung tâm. Và, tùy theo tình hình phát triển, có thể mở rộng mạng lưới xe buýt này sang khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng phía quận 4.

Thành công của giai đoạn 1 có tính quyết định cho việc phát triển khu vực lân cận của đô thị mới Thủ Thiêm vì sẽ tạo nên bộ mặt sinh động của một khu vực đang phát triển, giúp làm “hạt nhân kích thích” sự phát triển cho khu vực lân cận. Với tiềm năng thu hồi vốn nhanh, qua việc đầu tư và chuyển nhượng địa ốc có tiềm năng gia tăng giá trị cao mà người dân có thể sử dụng ngay, do đó có nguồn vốn xoay vòng để phát triển tiếp mà không cần thụ động chờ nguồn vốn của Nhà nước hoặc vốn vay.

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn